Mühselige Schadenregulierung oder „Warum es gut ist, dass ein Makler auf Seiten des Kunden steht!“

16. Sep 2019Frank Brönjes

Hier ein realer Auszug aus unserer täglichen Arbeit:

Ein Brand im Haus ist schon für sich allein genommen ein Alptraum für alle Immobilienbesitzer. Es kostet Zeit und Nerven, Handwerker müssen gefunden werden und wenn die Immobilie vermietet ist, hat man noch Ärger mit den Mietern, welche u.U. nicht in ihrer Wohnung bleiben können.

Da ist es gut, wenn wenigstens alle finanziellen Dinge über eine Versicherung reguliert werden..... und umso schlimmer, wenn die Versicherungen die Regulierung in die Länge zieht.

Im April 2017 fing die Telefonanlage im Dachgeschoss eines Mehrfamilienhauses Feuer und brannte vollständig ab. Der Brand konnte schnell gelöscht werden, es wurde niemand verletzt und das Feuer selbst hat keinen großen Schaden angerichtet. So weit, so gut.

Der eigentliche Schaden wurde durch den entstandenen Rauch und Ruß verursacht. Der Qualm der brennenden Telefonanlage ist im Dachgeschoss in die Dämmung und die Dachbalken eingezogen, würde nun über sehr lange Zeit ausdünsten und unangenehmen und gesundheitsschädlichen Gestank verbreiten.

Solche Schäden reguliert die Versicherung nur, wenn Schäden durch Rauch und Ruß in den Versicherungsbedingungen eingeschlossen sind.

Der Besitzer des Hauses machte sich keine Sorgen, denn er hatte den besten Tarif abgeschlossen, welche seine Versicherung im Angebot hat. Bereits am nächsten Tag erschien der Schadenregulierer der Versicherung zur Besichtigung und brachte auch gleich einen Handwerker mit.
Nach gemeinsamer Besichtigung bot der Handwerker dem Hausbesitzer an, in den nächsten Tagen mit den notwendigen Reparaturen anzufangen. Es ging hauptsächlich darum, die gesamte Dämmung auszutauschen und die Dachbalken und Trockenbauwände vom Rauchgeruch zu reinigen oder auszutauschen. Der Handwerker würde direkt mit der Versicherung abrechnen und die Mieter würde die Wohnungen im Dachgeschoss in Kürze wieder bewohnen können.

Gesagt, getan und die Handwerker legten los.

Ein paar Tage später kam der Hauseigentümer auf die Baustelle um den Fortschritt der Arbeiten zu besichtigten.

Die Handwerker nicht wussten allerdings nicht, dass der Geschädigte von Beruf Bausachverständiger ist und nun feststellte, dass die Handwerker mit veralteten, aber billigen Methoden arbeiten.

Z. B.: Die Dachbalken wurden mit Wasserglas bestrichen, welches aushärtet und den Dachbalken luftdicht versiegelt. Dadurch wird der Brandgeruch wirksam eingeschlossen. Allerdings führt dies langfristig dazu, dass der Dachbalken nicht mehr atmen kann, durch die eingeschlossene Feuchtigkeit zu schimmeln beginnt und dann komplett ausgetauscht werden muss.

Außerdem wollten die Handwerker eine Dämmung einbringen, welche nicht mehr dem heutigen Stand der Technik entsprach und darüber hinaus auch noch gegen die Enev (Energieeinsparverordnung) verstieß.

Der Hauseigentümer untersagte weitere Arbeiten am Dach seines Hauses und hielt mit der Versicherung und dem Schadenregulierer Rücksprache. Hier stieß er allerdings auf Unverständnis und man teilte ihm mit, dass er diese Maßnahmen zu akzeptieren hätte.
Als Begründung gab man an, dass die bisherige Dämmung ja auch nicht der Enev entsprach. Das stimmt auch, schließlich ist die vorhandene Dämmung ja auch vor 2002 eingebracht worden als es die Enev noch gar nicht gab.
Aber heute muss nun mal nach der Enev gebaut werden und die entsprechenden Mehrkosten dafür sind auch bedingungsgemäß mitversichert.

Einige Wochen verhandelte der Hausbesitzer mit der Versicherung hin und her, bis ihm schließlich der Gang zu Anwalt als einziger Ausweg schien. Da sich so ein Gerichtsverfahren oft jahrelang hinziehen kann, beschloss er ein Versuch über unser Maklerbüro zu unternehmen.

Nach eine ausführlichen Gespräch, in welchem der Hauseigentümer die Ereignisse und eigenen Bemühungen für mich zusammenfasste, sichtete ich die Versicherungsbedingungen und konnte mir keinen Reim darauf machen, warum der Versicherer der Schaden nicht so übernehmen wollte, wie der Kunde des wünschte.

In den Versicherungsbedingungen waren die Punkte:

  • Mehrkosten durch behördliche Auflagen
    und
  • Technologiefortschritt

mitversichert.

Dies bedeutet, dass der Versicherungsnehmer (VN) sehr wohl Anspruch auf eine zeitgemäße und vor allem im Einklang mit behördlichen Auflagen stehende Instandsetzung der Immobilie hatte.

Weder die Versicherungsgesellschaft oder der Versicherungsvertreter, noch der Schadenregulierer hatten den Kunden auf diese Punkte hingewiesen.

Auf meine Anfrage hin, teilte man mir mit, dass die Enev heute eine zusätzliche Dämmschicht vorschreibt, welche bisher nicht verbaut war (da dies ja bisher auch nicht vorgeschrieben war) und man nur das ersetzen würde, was bisher auch vorhanden war. Diese Begründung ist völliger Quatsch! Man kann doch nicht vom Versicherungsnehmer erwarten, dass er in die Zukunft schaut und seine Immobilie so baut, wie es vielleicht in vielen Jahren einmal vorgeschrieben sein wird. Außerdem hebelt diese Begründung die o.g. Punkte der Versicherungsbedingungen aus.

Dies teilte ich der Versicherung sehr lang und ausführlich mit in der Hoffnung nun eine positive Antwort zu erhalten. Die Antwort war ein Angebot über 150.000 € an den Versicherungsnehmer zu überweisen und ihm die Reparatur der Immobilie zu überlassen. Nach dieser Zahlung sollte der Versicherungsnehmer auf alle weiteren Forderungen verzichten. Grundsätzlich kein schlechter Vorschlag, aber nach unserer Kalkulation beliefen sich die Kosten, incl. des versicherten Mietausfalls, auf 215.000 €!
Schließlich waren die drei Wohnungen des Dachgeschosses mittlerweile seit 4 Monaten nicht bewohnbar und dem VN entgingen Mieteinnahmen.

Auf diese Summe in Höhe von 215.000 € wollte sich die Versicherung nun nicht einlassen.

Daher beschlossen wir, in Absprache mit dem Kunden, das Sachverständigenverfahren* einzuleiten. Das Sachverständigenverfahren ist eine Alternative zum Gerichtsverfahren. In einer gerichtlichen Auseinandersetzung würde das Gericht ebenfalls Gutachter bzw. Sachverständige beauftragen. Das Sachverständigenverfahren war hier über diese Versicherung versichert.

Der Sachverständige, der unseren Versicherungsnehmer vertrat, hatte sein Gutachten innerhalb von 3 Wochen erstellt. Der Sachverständige des Versicherers benötigte fast 3 Monate. Die Gutachten kamen beide auf eine Schadenshöhe von rund 220.000 € und wichen lediglich um ca. 500 € voneinander ab.

Der Versicherungsnehmer wollte jedoch nun endlich mit der Instandsetzung seines Daches beginnen, da es mittlerweile Mitte November war, der Winter vor der Tür stand und er sich um die Frostsicherheit sorgte. Daher boten wir an, das um 500 € niedrigere Gutachten zu akzeptieren und baten um Auszahlung der Summe.

Dies lehnte die Versicherung wiederum ab und bestand auf die Konsultation des Obmanns, um die genaue Schadenshöhe zu ermitteln.

Es dauerte also weitere zwei Monate bis der Obmann sein Gutachten vorlegte. Weitere zwei Monate in denen die Mieter ihre Wohnungen nicht beziehen konnten, weitere zwei Monate für welche die Versicherung Mietausfall erstatten musste und eine zusätzliche Handwerkerrechnung, um die Immobilie für den Winter frostsicher zu machen.

Das Gutachten des Obmanns bestätigte, wie erwartet, die Gutachten der ersten beiden Sachverständigen und legte die Schadenhöhe auf nun knapp über 226.000 € fest. Hauptsächlich wegen des weiteren Mietausfalls.

Nun endlich gab der Versicherer klein bei und bestätigte uns die Schadenshöhe. Der Versicherungsnehmer begann im Februar 2018 (elf Monate nach dem Brand) nun endlich mit der Instandsetzung und sollte, jeweils nach Rechnungseinreichung, entsprechende Abschlagszahlungen erhalten.

Leider mussten wir auch jetzt immer wieder an die Zahlungen erinnern und anmahnen ehe die Beträge eingingen. Erst ein langes und zorniges Beschwerdeschreiben im März 2018 direkt an den Vorstand dieser Versicherungsgesellschaft führte dazu, dass die Schadensumme ohne weitere Verzögerungen an den Versicherungsnehmer ausgezahlt wurde.

Insgesamt kommen wir nun auf folgende Kosten:


  1. ca.226.000 € Instandsetzung der Immobilie und Mietausfall für 12 Monate
    (davon ca. 32.000 € für den Mietausfall)
  2. ca. 30.000 € Arbeiten und Rückbau der ersten Handwerker
  3. ca. 21.000 € Gutachten der Sachverständigen
  4. ca. 1.000 € Maßnahmen zur Frostsicherheit

  5. ca. 278.000 € Gesamtschadenhöhe

davon rund 80.000 € völlig unnötig.

Wenn der Schaden von Anfang an gut bearbeitet worden wäre. Die Kosten für die ersten Handwerker, die Sachverständigen, die Maßnahmen zur Frostsicherung und 10-11 Monate Mietausfall hätte die Versicherung sich (und damit das Geld seiner Kunden) sparen können.

Fazit

Die Bedingungen einer Versicherung sind das A und O. Dieser Schadenfall ist nur deshalb zu Gunsten unseres Versicherungsnehmers ausgegangen, weil er sehr gute Versicherungsbedingungen bei diesem Versicherer gewählt hatte und dort Punkte wie

  • Übernahme der Sachverständigen
  • Technologiefortschritt
  • Mehrkosten durch behördliche Auflagen
  • Rauch- und Rußschäden
  • Mietausfall (bei Vermietung)

mitversichert worden sind.

Für Versicherungslaien ist es oft nicht leicht zu erkennen, welche Punkte in den Bedingungen besonders wichtig sind oder ob wichtige Punkte fehlen. Es wäre auch möglich, dass Versicherungen ihre Kunden gar nicht über diese wichtigen Punkte aufklären, da die Kunden dann ja auf die Idee kommen könnten diese zu nutzen und das Geld kostet.

Auch deshalb ist es notwendig, sich einen unabhängigen Experten an die Seite zu holen, welcher die Versicherungsbedingungen versteht und qualitativ hochwertig beraten kann.

Die zweite Lektion aus diesem Fall schließt hier direkt an

Wir, als unabhängige Versicherungsmakler, konnten hier problemlos die Seite des Versicherungsnehmers einnehmen und ihn und seine Interessen vertreten. Während ein, bei der Versicherung angestellter, Schadenregulierer in erster Linie die Interessen seines Arbeitgebers vertreten muss.

Zum Abschluss wünsche ich jedem Leser/in, er/sie möge nie einen Schaden diesen Ausmaßes bewältigen müssen, aber wenn doch, fragen Sie uns - ihren Makler - um Hilfe.

* Bei einem Sachverständigenverfahren benennen beide Parteien jeweils einen Sachverständigen, sowie diese einen Sachverständigen als Obmann, der über die streitigen Punkte innerhalb der von den Feststellungen der parteilichen Sachverständigen gezogenen Grenzen entscheidet. Die Entscheidungen des Obmanns sind für beide Parteien verbindlich, wenn nicht nachgewiesen wird, dass sie offenbar von der wirklichen Sachlage erheblich abweichen.

Ausschnitt aus Gablers Wirtschaftslexikon

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